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楼价上涨速度快于租金瞄准这些地段赚出租回报率

发布时间:2019-10-18 02:15:23 阅读: 来源:外壳厂家

楼价上涨速度快于租金,中长线如何投资?

广州住宅租金6年上涨了近五成,根据中介行数据,2014年第三季度广州平均租金水平达到51元/平方米/月,全市十区的租赁套均总价高达3796元/套(约80平方米的两房),其中市区的租赁套均总价为4052元/套(约80平方米的两房),与2008年第一季度比较,六年上涨了45.6%。

不过,由于楼价的上涨速度快于租金,近年来出租回报率一直呈现缓慢走低的趋势。租金与楼价比较,楼价的年均涨幅为约为13.3%;租金的年均涨幅仅为7.4%。

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,2008年第一季度广州住宅的出租回报率高达4.7%,其后出租回报水平一路下降,2014年第二季度的出租回报率仅为2.5%。第三季度,广州二手楼价小幅回落,而租金则保持平稳,受此影响,出租回报率略微回升,为2.6%。

虽然出租回报率逐年走低,但目前有一些区域的住宅出租回报率明显高于全市平均水平,如果想中长线投资,买这些地段的房子可以获得高一些的投资回报。

板块1

珠江新城

珠江新城是目前广州楼价最高的地方,也是近年租金上涨较快的区域。数据显示,今年前三季度珠江新城板块平均租金约为76.53元/平方米/月,同比上涨5.9%,平均租金回报率约为2.7%。合富置业名门分行主管卢炼炼表示,珠江新城二手市场上商业公寓的价格比住宅公寓要便宜一些。不过,从租金上来看,面积差不多的小户型商业公寓与住宅公寓其实相差不远。

目前,珠江新城小户型公寓物业均有一些笋盘放售,租金回报率可达3%以上。投资住宅的话可考虑西区的铂林国际公寓等,如铂林国际公寓一套34平方米的复式1房1厅,业主以138万元放售,这类物业月租金在3800-4000元,租金回报率可达3.3%-3.5%。若投资商业公寓的话,入市门槛大概在120多万元,如富力盈力的45平方米的大单间,业主以123万元放售,这类物业月租3800-4000元,租金回报率可达3.7%-3.9%。

板块2

天河公园

天河公园板块西接天河北,东近天河科技园,是天河区白领的热租之地。目前区域内的一房单位月租金在2880元/平方米,同比环比变化不大,但两房单位租金上涨较快,达到3813元/平方米/月,同比上涨了近10%。一些板块二手指标盘如东方新世界、历德雅舍等两房月租金在4000元/平方米以上。

据介绍,目前天河公园附近的公寓楼盘如东方都会广场、理想青年荟等比较受投资客欢迎,其中东方都会广场投资回报较高,其入市门槛以及回报率等都高于同一板块的其他小户型楼盘。如39平方米的复式1房1厅售价为122万元,这类物业月租金可达3200-3500元,租金回报率在3.1%-3.4%,相比起来,位置较东方都会广场要差一些的理想青年荟,目前总价最低的物业售价为160多万元入市门槛稍高,月租金为3400-3700元/月,虽稍高一些但租金回报率仅2.5%-2.7%。

板块3

车陂

近年由于天河北、珠江新城房租上涨过快,白领租房只能“外移”,使得车陂板块成为一个新兴的租赁旺地,大多数租客聚集中山大道、科韵路等有地铁或brt辐射的路段。刚出学校的毕业生选择租住此板块内的楼梯楼为主,区内而有了一定收入基础的小白领则垂青富力天朗明居、美好居、金碧世纪花园等知名楼盘。

需求的增加使得板块内的住宅租金也大幅上涨,如区内一房单位,目前平均月租金为2564元,同比上涨11.5%,两房单位月租金3699元,同比更是上涨了12.9%。以租赁需求旺盛的天河骏景花园素质较好的两房单位为例,2013年上半年,同楼盘相同素质的单位,月租金为3000元左右;2013年下半年涨至3300元;2014年上半年的租金在3500—3800元,一年的涨幅接近两成。

据合富置业天朗明居分行主管陈华伟介绍,近期富力天朗明居有一些小户型单位放售,售价低于市场价,若长线持有收租,租金回报率还是比较理想的。如目前富力天朗明居40平方米的1房1厅,业主以92万元的价格放售,这类物业月租金可达2500-2800元,租金回报率可达3.2%-3.6%。

板块4

滨江东

滨江东是广州市著名的豪宅一条街,区内有豪宅盘如金海湾、保利康桥、中海锦苑等。据满堂红交易数据显示,2014年1月-10月,滨江东板块住宅租赁个案租金总额最高的是金海湾小区物业,租金总额为48000元/月,租金单价约为164.11元/平方米/月。据了解,这套望江豪宅面积为292平方米,业主是香港人,买来全新装修后出租。租客则为从国外留学归来的夫妻俩。

虽然板块内豪宅物业每月能收几万元的租金,但是租金上涨较快的却是一房单位,合富数据显示,滨江东一房平均租金为3000元/月,同比上涨了4.8%。合富置业江畔华庭分行主管杨达标表示,滨江东一带近期有笋盘放售,其中小户型的物业也有低于市场价的笋盘,如目前珠江新岸有一套44平方米大单间物业,售价105万元,这类物业月租金在3600-3800元,租金回报率可达4.1%-4.3%。

板块5

新港西

新港西一带楼盘众多,加上区内有多个布匹市场,该板块的租客大多数是附近布匹市场的生意人,板块租金节节上涨,回报率近年来都排在各大板块的前列。新港西板块租金回报率较高的楼盘主要有双子星城、富景花园、顺景雅苑等。据中原地产数据,目前一间约35平方米复式一房,总价约90万元,月租金3200-3500元,回报率可达4.3%-4.7%。

据了解,去年初时,该板块电梯小两房租金约2800元/月,而到年末时,租金已经达到了3500元/月,如今两房平均租金达到3750元/月。板块内的三房租金更是上涨迅猛,数据显示,2014年第三季度该板块三房月租金为5229元、/平方米,同比上涨达到17.2%。

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